Quais são os documentos necessários para a compra de imóvel?

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Comprar um imóvel — independentemente de ser, ou não, o primeiro — é sempre um grande passo na vida de qualquer pessoa, não é mesmo? Essa aquisição é para a maioria a realização do sonho de sair do aluguel e passar a viver no que é seu, com o seu jeitinho e a sua decoração especial.

É por isso que é tão importante conhecer os pormenores dessa transação imobiliária, a fim de evitar dores de cabeça e ter a certeza de que, no final das contas, tudo vai dar certo.

Sendo assim, vamos conhecer quais são os documentos para compra de imóvel, de modo que você possa evitar surpresas e estar pronto quando chegar o momento de fechar negócio.

Quais são os documentos do comprador?

Vamos começar a nossa relação de documentos para compra de imóvel pela parte diretamente relacionada a você. A papelada básica, que deve ser apresentada por todo comprador, é composta por:

Documento de identidade (RG);
Cadastro de Pessoa Física (CPF);
Comprovante de residência; e
Comprovante de estado civil.

O comprovante de estado civil é, no caso dos solteiros, a certidão de nascimento. No caso dos casados, é necessário apresentar a de casamento — o mesmo vale para os divorciados, mas, nesse caso, com a averbação ou o Termo de Audiência.

É importante ressaltar que no caso das pessoas casadas, o cônjuge também precisa apresentar a papelada solicitada ao comprador, especialmente nos regimes de comunhão parcial ou universal de bens.

Por fim, vale citar que é exigido aos menores de 21 anos a cópia da Escritura de Emancipação. Esse documento atesta que o comprador possui capacidade plena para exercer seus direitos e obrigações civis.

E os documentos do vendedor?

O vendedor também deve apresentar uma série de documentações a fim de assegurar a legalidade do negócio e, assim, efetivar a transação imobiliária. Os primeiros documentos são os mesmos do comprador:

RG;
CPF;
Comprovante de residência; e
Comprovante de estado civil.

Entretanto, além dos documentos para compra de imóvel já relacionados, a quem vende também são exigidos alguns papéis adicionais, como veremos a seguir:

Certidões negativas do vendedor

As certidões negativas relacionadas abaixo são fundamentais a fim de garantir a segurança jurídica do negócio e assegurar que você não receba surpresas desagradáveis no futuro.

Sendo assim, tenha bastante atenção a elas, que estão relacionadas abaixo.

Certidão negativa de ações na justiça federal e de ações cíveis

Tem como objetivo garantir que o atual proprietário do imóvel não possui ações na esfera federal nem tampouco no âmbito cível da justiça e que, portanto, não há risco judicial ao bem a ser vendido.

Esses documentos são muito importantes para que sejam evitadas surpresas desagradáveis no futuro, então, não deixe de exigi-los ao realizar uma compra.

Certidão negativa de interdição, tutela e curatela

A referida certidão negativa é fundamental para informar a terceiros — nesse caso, a você, comprador — se o dono do imóvel possui algum bloqueio na realização dessa negociação.

Entre os impedimentos listados nessa certidão estão a falência, a insolvência, a indisponibilidade dos bens e até mesmo a interdição criminal ou civil.

Sendo assim, não há dúvidas sobre a importância desse documento para a compra de uma propriedade, não é mesmo?

Certidão negativa de ações das fazendas estadual e municipal

Ninguém quer adquirir um imóvel e descobrir, posteriormente, que ele é alvo de uma ação fiscal, concorda? Por isso mesmo, é muito importante solicitar ao vendedor a certidão negativa de ações na fazenda.

Esses papéis podem ser facilmente obtidos pela outra parte diretamente junto às Secretarias da Fazenda dos governos do Estado e do município.

Os documentos do imóvel também são necessários?

Com certeza! Os documentos para compra de imóvel envolvem não só os papéis do comprador e do vendedor, mas do próprio bem em negociação. Entenda agora qual é a documentação.

Certidão de registro do imóvel

É importante contar com essa certidão de modo a se assegurar acerca da situação do bem. Sendo assim, como você já deve ter imaginado, é fundamental que esse documento seja atual, ok?

Tenha especial atenção nesse momento, pois as escrituras e os contratos particulares, embora também sejam importantes, não substituem a certidão de registro.

Certidão de ônus reais

Essa documentação é obtida no Cartório de Registro de Imóveis do município onde a propriedade está localizada. Sua função é atestar se há obrigações que restringem o uso do bem, como, por exemplo, uma penhora ou uma hipoteca.

Sendo assim, essa certidão deve ser negativa, ou seja: informar expressamente que o imóvel está livre de quaisquer ônus.

Guias pagas do IPTU ou certidão de quitação fiscal

O Imposto Predial e Territorial Urbano é cobrado anualmente pela Prefeitura do Município onde o imóvel está localizado. Desse modo, é nesse órgão que a certidão de quitação fiscal pode ser obtida.

Caso as partes optem por utilizarem as guias pagas do IPTU, saiba que elas devem ser referentes aos dois últimos anos até a data do negócio, a fim de garantir a você, comprador, segurança acerca das obrigações tributárias.

Declaração de quitação das obrigações condominiais

Caso queira comprar um apartamento ou casa em condomínio, é importante solicitar ao vendedor uma declaração de quitação das obrigações condominiais.

Fazendo dessa maneira, você evita herdar do antigo proprietário obrigações como pagamentos da taxa de condomínio em atraso ou dívidas similares.

Alguns outros documentos importantes são:

Registro de ações reipersecutórias e alienações;
Planta do imóvel aprovada pelo órgão responsável da prefeitura;
Certidão dominial vintenária;
Certidão de desapropriação;
Declaração de saldo devedor, caso a propriedade seja financiada;
Comprovante de pagamento de Foro, quando o imóvel estiver construído em terreno desse tipo; e
Carta de “Habite-se” averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

Dominial vintenária? Reipersecutórias? É verdade, algumas dessas palavras são bem esquisitas. Por isso, o ideal é que você conte com um profissional do ramo imobiliário, que vai te ajudar a evitar qualquer dor de cabeça.

Lembre-se ainda, que a maioria dos documentos do imóvel são de responsabilidade do vendedor, cabendo a você apenas confirmar que não haja nenhuma pendência.

Quanto custam os documentos para compra de imóvel?

Infelizmente, a documentação para compra de imóvel têm um custo. O primeiro desembolso será com o pagamento do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia a cada cidade.

O pagamento do ITBI é de responsabilidade de quem compra. Em São Paulo, a taxa fica em 3% do valor da propriedade.

Além dessa taxa, será necessário pagar o Registro de Compra em Cartório, afinal, sem ele, o imóvel não é transferido ao nome do comprador. Esse valor também é diferente em cada estado, portanto, verifique no cartório da sua localidade.

Por fim, a escritura tem o preço definido de acordo com a faixa de valor do imóvel e é importante, pois tem função de contrato de compra e venda. No caso de um bem de R$ 400.000,00 na cidade de São Paulo, por exemplo, a escritura custará cerca de R$ 3.600,00.

Já o jogo de certidões, ou seja, a expedição de todas as certidões necessárias de modo a garantir a segurança da transação ao comprador, custa em torno de R$ 600,00 a R$ 650,00. O desembolso desse valor pode ser acordado entre comprador e vendedor.

Bom, como se pode notar, a documentação que envolve a compra de um imóvel tem o preço um pouco elevado, não é mesmo? Então, como proceder nesse caso? Desistir do negócio não é uma boa alternativa: o melhor é separar uma parte do dinheiro para esse propósito desde o princípio, a fim de não ser pego de surpresa.

Caso você esteja adquirindo o bem via financiamento imobiliário, uma boa opção é incluir os custos dos documentos para compra de imóvel no empréstimo. Essa é uma prática viável e comum que colabora para diluir o peso da transação no seu bolso.

Fazendo assim, você evita desembolsar o dinheiro todo de uma vez e, portanto, fica mais tranquilo!

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