Aprenda a fazer o cálculo do valor venal de um imóvel

Se você está pensando em comprar ou vender um apartamento, precisa entender sobre o valor venal do imóvel e também sobre as taxas incidentes. Entretanto, para determinar o valor de mercado de um imóvel, é preciso conhecer um pouco mais sobre a sua localização, área e outras características.

Fora isso, há também o IPTU, imposto pago todo ano pela população brasileira e que também leva em conta o valor venal do imóvel. Por isso, neste texto, vamos explicar um pouco mais sobre o que é essa quantia, para que ela serve e como é feito o seu cálculo. Continue lendo para entender tudo sobre o assunto!

O que significa o valor venal de um imóvel?

De forma geral, é uma estimativa de preço que o Poder Público estabelece para compra e venda de alguns bens. Para fazer isso, cada município se baseia no valor de mercado do metro quadrado do lote, nas diferentes localizações da cidade.

Entretanto, também é preciso levar em consideração outras variáveis, como a área construída da edificação. O objetivo é que a prefeitura consiga prever o valor de venda de um imóvel, caso ele fosse pago à vista. Porém, mais adiante, veremos que o valor venal se difere bastante do preço pelo qual o imóvel poderá ser vendido, uma vez que incidem diversas outras taxas e pagamentos.

É a partir do cálculo do valor venal que são determinados outros impostos e taxas administrativas. Por isso, é importante saber fazer essa avaliação.

Qual a importância do valor venal do imóvel?

Ele é importante para conseguirmos calcular o preço de venda de um imóvel, além de ser usado por corretores e imobiliárias para estimar o preço de mercado do bem. Para essa avaliação, também são utilizados outros elementos que compõem o custo final.

Fora isso, também é com base no valor venal que é feito o cálculo do IPTU, o Imposto Predial e Territorial Urbano, que incide sobre todos os imóveis do município. Essa avaliação varia entre as diferentes cidades.

Qual a diferença para o valor de mercado?

Como explicamos, o valor venal do imóvel é uma estimativa de referência, enquanto o valor de mercado é o preço pelo qual o bem pode ser vendido. Nesse caso, é preciso acrescentar as taxas de administração, os valores para a retirada das documentações, a comissão do corretor e as horas trabalhadas por ele.

Entre as documentações, podemos citar aquelas concedidas nos cartórios, como a escritura e o registro do imóvel. Além disso, também incidirá o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que deve ser pago sempre que há compra ou venda de um imóvel.

Para exemplificar, o valor venal de um apartamento pode ser de R$ 80.000,00, e seu preço no mercado pode ser R$ 120.000,00. Nesse caso, o IPTU é cobrado sobre o primeiro, enquanto os impostos para a compra e a venda incidem sobre a segunda quantia.

Como é feito seu cálculo?

Essa avaliação leva em conta diferentes características do imóvel, como a localização, tipologia da construção, o uso dado a ela (residencial, comercial ou institucional) e o valor do metro quadrado padrão da região.

A fórmula para calcular é a seguinte: V = A x VR x I x P x TR. Nela, “V” é o valor venal. Ele é igual ao produto da multiplicação que vem a seguir. Assim, temos os seguintes significados para as siglas:

V = valor venal do imóvel;

A = área construída da edificação;

VR = valor unitário padrão, que é determinado pela Planta de Valores do Município, e varia de acordo com o tipo de uso da edificação;

I = idade do bem, um coeficiente encontrado em uma tabela específica. Ele é contado a partir do ano seguinte à emissão do documento do habite-se. Caso o imóvel não tenha essa documentação, é considerada a data da reconstrução ou da ocupação.

É preciso contar com esse fator porque os imóveis sofrem depreciação e degradações ao longo do tempo. Então, quanto maior a idade da construção, menor o valor do coeficiente;

P = posição ou localização, também é uma variável obtida através de uma tabela. Ela precisa ser levada em conta porque, como sabemos, a localização do imóvel contribui para a sua valorização. Isso acontece devido à proximidade de áreas comerciais, transportes públicos e outras infraestruturas;

TR = é um fator que representa a tipologia residencial (ou TC, caso seja um imóvel comercial). Essa variável trata do padrão de construção do imóvel, como a qualidade do acabamento, cobertura ou telhado, fachadas, entre outras. Além disso, pode ser influenciada por reformas e acréscimos de área.

Como o IPTU se relaciona com o valor venal do imóvel?

O IPTU é calculado como uma porcentagem do valor venal do imóvel. Sendo assim, cada prefeitura determina qual será a alíquota cobrada. Contudo, ela varia em torno dos 3%.

Por exemplo, se você encontrou o valor venal do imóvel de R$ 80.000,00 e o IPTU na sua cidade for de 3% sobre essa quantia, o imposto incidente será de R$ 2.400,00.

Além disso, o IPTU pode aumentar caso haja uma valorização da sua região. Da mesma maneira, caso sejam realizadas reformas e manutenções, tanto na edificação quanto na região, podem haver aumentos. É o caso, por exemplo, de recapeamento de vias, melhora no sistema de captação de esgoto, instalação de gás canalizado na via, entre outras melhorias.

Lembre-se que algumas regiões podem ser isentas do pagamento do IPTU. Isso acontece, geralmente, em regiões consideradas de risco, como aquelas com alta declividade e que, por isso, podem sofrer com deslizamentos.

Por fim, o IPTU pode ficar anos sem sofrer alteração, já que alguns municípios não fazem atualização desse imposto. Mas isso nem sempre é uma vantagem, pois elas podem cobrar valores retroativos do imposto no caso de desatualização.

Agora que você leu o texto, já sabe sobre o valor venal do imóvel e pode calculá-lo. Além disso, você também entendeu a importância dessa avaliação para a tributação do IPTU e para o preço de mercado.

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