Contrato de exclusividade imobiliária: o que é e como funciona?

Muitas são as incertezas do proprietário ao colocar um imóvel à venda. Uma dessas dúvidas está relacionada à intermediação do negócio, mais especificamente se é ou não vantajoso fechar contrato de exclusividade imobiliária. Tal instrumento legal autoriza um agente de imóveis a trabalhar o bem em caráter exclusivo, por determinado prazo.

Você quer saber como se dá essa exatamente essa situação? Se ela representa ganho ou prejuízo a quem vai vender? Conheça, a seguir, esses pontos e muito mais. Boa leitura.

O que é o contrato de corretagem imobiliária?

Ao contratar um agente imobiliário (empresa ou corretor autônomo), é necessário firmar um contrato de prestação de serviços. Nesse documento devem estar relacionadas todas as informações sobre o trabalho a ser executado pelo contratado, suas obrigações e responsabilidades.

Também a questão da remuneração, devida ao corretor quando o bem for vendido, precisa constar desse registro de interesses. Assim como o aspecto da exclusividade sobre a venda, condição que deve ser anotada em cláusula própria.

Portanto, são obrigatórios os seguintes dados:

• qualificação das partes;

• descrição do imóvel (incluindo o seu número de matrícula);

• cláusula ou termo de exclusividade (quando for o caso);

• prazo da exclusividade ou autorização;

• percentual dos honorários do corretor;

• cláusula de extinção.

Como é a cláusula de exclusividade?

Quando inserido no contrato de corretagem imobiliária, esse dispositivo proíbe que o dono do imóvel feche outras parcerias na busca da venda do seu bem. Isso, durante um prazo a ser combinado entre ambas as partes, é fixado no ato da contratação.

A anotação tem valor legal, estando prevista no Código Civil, e serve para garantir direitos a vendedor e agente corretor. Para quem vende, significa a obrigação de pagar comissão integral ao intermediador da transação imobiliária quando o fechamento ocorrer no tempo de duração da exclusividade.

Já para o corretor, implica na exigência de procurar o melhor negócio para seu cliente, de acordo com as expectativas e interesses que ele manifestar.

Quais são as vantagens da exclusividade para o proprietário?

Diversas vantagens funcionam como estímulo à assinatura de um contrato de exclusividade imobiliária. Para começar, maior atenção por parte da corretagem que, segura de deter o monopólio sobre a venda, empenha-se mais no atendimento ao cliente. Essa dedicação maior acaba traduzida em vários ganhos. Confira alguns logo abaixo.

Garantia de maior segurança

A certeza de ser o único a trabalhar um imóvel é normalmente acompanhada de responsabilidades muito maiores por parte do agente imobiliário. Por isso, ele vai tomar todo o cuidado com o bem, muitas vezes, inclusive, verificando a idoneidade dos interessados em conhecê-lo.

Ao contrário, um imóvel posto à venda em diferentes imobiliárias ou com mais de um corretor, não conta com o mesmo zelo. Tal fato constitui sério perigo, principalmente se o vendedor ainda reside no local.

Esse baixo comprometimento aumenta também a possibilidade de a movimentação das visitas provocar danos, sujeira e reclamações de vizinhos — especialmente em se tratando de apartamentos.

Mais investimento por parte do agente imobiliário

A garantia de remuneração pela venda do bem leva o agente imobiliário a investir mais tempo e recursos para chegar a um fechamento. Desse modo, ele vai fazer todo o possível para dar a devida exposição ao imóvel, bem como acompanhar cada etapa da negociação com afinco.

Anunciar o imóvel com descrição e fotos atrativas, além de prestar informações precisas e detalhadas sobre o valor e condições da venda (financiamento, inclusive) são mais obrigações de quem tem exclusividade.

Causar impressão de que o imóvel é bom negócio

O anúncio da exclusividade de venda tende a agregar uma excelente imagem ao imóvel. Isso, porque comunica que seu dono escolheu um só mediador para cuidar daquela casa ou apartamento, estando tranquilo para esperar pelos resultados.

Em relação ao imóvel divulgado por muitas imobiliárias, com a fachada repleta de placas anunciando sua disponibilidade, o efeito provocado é de urgência na venda. Essa situação costuma atrair a atenção dos especuladores, abrindo um verdadeiro leilão de barganhas.

Atendimento diferenciado para o interessado na compra

Corretores apressados que mostram o imóvel de qualquer jeito têm muito menos chance de concretizar uma venda, diferentemente do profissional com total interesse na transação.

Claro que o segundo caso geralmente descreve um agente ligado ao imóvel por contrato de exclusividade. Incentivado pela garantia do pagamento da comissão, seu empenho no atendimento ao cliente final, o potencial comprador, tende a ser absoluto.

Essa postura torna mais provável uma negociação com o resultado que o proprietário espera, ou seja: a conclusão de um bom negócio.

Confidencialidade

Outra vantagem do contrato de exclusividade para o proprietário é o fato de ter maior confidencialidade a respeito de seu imóvel. Quando o bem é trabalhado por diversas corretoras, elas precisam fazer anúncios variados por meio de faixas nas vias públicas, anúncios no Facebook, sites de vendas na internet etc.

Isso faz com que o seu imóvel seja visto por mais pessoas — reduzindo sua privacidade. Você precisará disponibilizar seus horários para atender potenciais clientes que, muitas vezes, não têm um real interesse em comprar o imóvel, mas viram algum anúncio e decidiram visitar.

Por outro lado, quando a imobiliária tem exclusividade sobre a venda do seu apartamento, ele disponibilizará tempo e esforço para explorar uma rede de contatos e encontrar os clientes que realmente estão interessados. Assim o seu imóvel não ficará excessivamente exposto.

Além disso, você não corre o risco de ter fotografias ou informações desatualizadas, já que o imóvel não estará em diversos sites de imobiliárias, redes sociais e páginas de venda.

Valorização do imóvel

O seu apartamento ficará mais valorizado aos olhos do comprador quando existe exclusividade. Isso acontece porque, ao ver uma série de anúncios e propagandas sobre o mesmo imóvel, a tendência é pensar que ele não é bom o suficiente, que os clientes não querem ou não gostaram da propriedade.

Já no caso do contrato de exclusividade, o imóvel terá apenas o anúncio de uma corretora imobiliária, que vai procurar os clientes adequados para o perfil do seu apartamento. Dessa forma, ele gera maior interesse e curiosidade do comprador.

Fora isso, o corretor estará empenhado em garantir que seu imóvel seja valorizado, uma vez que tanto você quanto ele têm interesse em realizar um bom negócio.

Único contato

Quando você decide vender seu imóvel e procura muitas agências imobiliárias, você precisará ter contato com muitas pessoas, diversos corretores e clientes. Isso acaba ocupando bastante tempo, que você poderia investir em momentos de qualidade com a sua família.

Então, o contrato de exclusividade também traz o benefício de você só precisar ter contato com o agente responsável pelo seu imóvel. Ele será o representante da empresa para lidar com os clientes que forem visitar o apartamento, desenvolvendo a venda de forma mais fluida e sem intercorrências.

Esse representante tratará de defender os seus interesses, a valorização do seu imóvel e prestará o melhor serviço para atender a sua demanda. Ele fará um verdadeiro processo seletivo para encontrar os clientes que procuram o perfil do seu imóvel. 

Com isso, existe um controle de quem visitará o apartamento, bem como dos horários disponíveis para essa atividade.

Quais são as desvantagens da exclusividade para o proprietário?

Claro que nada é só vantagem, então é necessário conhecer os problemas da exclusividade de vendas nos negócios imobiliários.

Incapacidade ou desatenção do agente imobiliário

Você assina um contrato que prevê exclusividade, porém, a corretagem mostra-se ineficiente em todas as etapas do negócio. É raro, mas pode acontecer, principalmente em um universo tão amplo como o mercado de imóveis.

A solução, então, é fazer valer o previsto no artigo 726 do Código Civil, que diz que, em caso de inércia ou ociosidade do agente imobiliário, o contratante fica desobrigado do pagamento pelo serviço. Em outras palavras, a imobiliária ou corretor que não trabalha o imóvel conforme estipulado em contrato corre o risco de perder a comissão — entre outras penalidades possíveis.

Conduta duvidosa por parte da corretagem

Entregar o empreendimento para uma corretora e ficar em dúvida quanto ao seu atendimento dá margem para consultas ao Código de Ética do Corretor de Imóveis. É esse o tratado que rege as condutas de quem intermedeia os negócios envolvendo bens dessa natureza.

Ao comprovar desacordos entre o que diz tal texto e o procedimento do agente, o indicado é apresentar denúncia ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis-CRECI competente.

Quais são as vantagens da exclusividade para o comprador?

Como você viu, o contrato de exclusividade traz várias vantagens para o proprietário. Porém, também existem benefícios para o comprador. Veja agora quais são eles!

Atendimento personalizado

Ao tratar com um corretor que trabalha com exclusividade, ele terá encontros com o comprador para entender suas necessidades e demandas. Assim, ele selecionará os imóveis que estão dentro do perfil imobiliário desse cliente, antes de levá-lo para visitar os apartamentos.

Dessa forma, nem o comprador e nem o proprietário precisará despender muito tempo para as visitas. Ademais, quando o comprador visita muitos imóveis fora do seu perfil, ele pode perder a confiança na empresa, e desistir do negócio.

Contato mais próximo com o proprietário

Quando há exclusividade, o comprador está ciente de que a imobiliária tem um contato próximo com o proprietário. Assim, a negociação será facilitada e a intermediação da venda será mais rápida.

Como você viu no decorrer dessa postagem, há mais vantagens do que dificuldades relativas ao contrato de exclusividade imobiliária. Isso se confirma até no fato de as maiores e melhores imobiliárias do Brasil só aceitarem trabalhar de forma exclusiva, não admitindo outra modalidade de contratação.

Agora que você já conhece sobre o contrato de exclusividade, suas vantagens e desvantagens para o proprietário e para o comprador, deixe sua opinião e sugestões nos comentários deste post!