Loteamento e condomínio fechado: quais são as diferenças?

Loteamento e condomínio fechado: quais são as diferenças?

Quem está em busca de uma casa para comprar já deve ter se deparado com essas duas opções: loteamento e condomínio fechado. Para muitas, as diferenças entre esses dois tipos de empreendimento não são muito claras, o que dificulta a escolha pelo imóvel ideal.

Quem acredita que condomínio fechado e loteamento são a mesma coisa está enganado. Por isso, para não ser pego de surpresa, descubra conosco as principais diferenças entre eles!

Legislação

Como não poderia deixar de ser, a legislação de condomínios fechados e loteamentos é distinta — os primeiros são regidos pela Lei nº. 4.591/64, enquanto os segundos se submetem à Lei nº. 6.766/95.

Em resumo, os condomínios são definidos como empreendimentos privados compostos por unidades isoladas, em que cada unidade é de propriedade autônoma. Já os loteamentos se referem à marcação de lotes destinados à construção, com abertura de novas vias públicas de circulação ou prolongamento das vias já existentes.

Como regra, a área de um condomínio é privada e pertencente ao conjunto de condôminos (no caso dos espaços comuns) ou ao proprietário em si (no caso de lotes privados). Já nos loteamentos, as áreas comuns são públicas, ou seja, não pertencem aos moradores da região.

Acesso e uso de espaços coletivos

No condomínio fechado, o acesso às áreas de uso compartilhado — como vias, equipamentos de lazer, praças e áreas verdes — é restrito aos moradores e às pessoas autorizadas por eles. Assim, o acesso se dá conforme regras aprovadas pelos próprios condôminos.

Já no caso do loteamento, ao comprar um terreno ou uma casa, você está adquirindo somente o direito sobre o próprio lote, e não sobre a infraestrutura do entorno. Por mais que, em muitos loteamentos, haja a instalação de guaritas, o acesso às áreas compartilhadas é público e não pode ser impedido.

Gerenciamento das áreas comuns

Um loteamento funciona de forma bem semelhante a um bairro comum: a responsabilidade pela administração das áreas comuns é da prefeitura, assim como os serviços de coleta de lixo e manutenção de vias.

Porém, o poder municipal pode firmar contrato de concessão com uma associação de moradores, que passa a ser responsável por essas tarefas sob regime de concessão. Em contrapartida, em alguns municípios a associação é autorizada a instalar uma portaria para identificação de pessoas, contudo, sem impedir o acesso de terceiros.

Por outro lado, no condomínio fechado a responsabilidade pela manutenção de áreas comuns é privada, ou seja, dos próprios moradores — nesse aspecto, a prefeitura não interfere na área do empreendimento. Em geral, a administração dos espaços compartilhados é feita pelo síndico mediante a cobrança de uma taxa mensal.

Cobrança de taxas

Os moradores de um condomínio fechado, por serem os responsáveis pela manutenção das áreas comuns do empreendimento, têm como obrigatoriedade o pagamento de uma taxa de condomínio definida em convenção interna. Quem deixa de pagar a taxa torna-se inadimplente e está sujeito a cobranças judiciais e extrajudiciais.

Já nos casos dos loteamentos fechados administrados por uma associação, é comum a cobrança de uma taxa de modo a custear a manutenção das áreas. Contudo, os moradores não são obrigados a fazer parte dessa associação, exceto se houver previsão contratual no momento da compra.

Como vimos, as diferenças entre loteamento e condomínio fechado são significativas e, justamente por isso, é fundamental entendê-las. Há vantagens e desvantagens em cada um dos modelos de organização, portanto, é importante refletir para entender qual deles é mais adequado para você. Na dúvida, converse com um corretor!

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