(ESTENDER +500) Entenda o que é a taxa de depreciação de imóveis e como calculá-la!

(ESTENDER +500) Entenda o que é a taxa de depreciação de imóveis e como calculá-la!

No mercado imobiliário, é muito importante saber avaliar um bem, seja para investir, comprar ou vender. É essencial ter conhecimento das regras do mercado para evitar problemas e dores de cabeça. Sendo assim, um dos pontos aos quais você deve ficar atento é a taxa de depreciação de imóveis.

A taxa de depreciação de um imóvel pode afetar bastante uma negociação. Continue aqui e aprenda um pouco mais sobre a sua importância, bem como alguns métodos para calcular esse valor.

O que é a taxa de depreciação de imóveis?

A taxa de depreciação é um processo para avaliar um imóvel em que é calculada a diminuição do preço de um bem em função de algum fator que modificou o seu estado original e impede que ele seja utilizado para a finalidade inicial.

Para que serve?

A taxa de depreciação é a porcentagem aplicada em métodos de avaliação de bens. Ela serve para saber em quanto foi reduzido o valor de um imóvel em relação ao tempo de uso ou alguma causa que modificou o seu estado ou qualidade.

Ela também pode ser interpretada como a perda de aptidão do bem para o fim a que foi destinado. Sendo assim, a depreciação de um imóvel pode provocar perda de interesse, conforto e procura pelo bem, o que resulta no decréscimo do valor.

Como funciona?

Existem alguns requisitos que devem ser considerados para calcular a taxa. São eles: tipo de uso, tempo de vida do imóvel e ação da natureza. A depreciação não é a mesma para todos os tipos de bens.

No caso de vagas de garagem para locação ou terrenos, o valor de depreciação é muito baixo. Quando se trata de salas comerciais ou imóveis residenciais, quanto mais tempo passa, mais eles sofrem com a depreciação. O valor de um apartamento diminui mais rápido que o de uma casa.

A reforma necessária para trazer o bem ao seu estado original é um dos aspectos que mais impactam na depreciação. Isso porque, dependendo do tipo do imóvel, são necessárias manutenções e reparos muito maiores para garantir a sua boa conservação.

Qual é a importância dessa taxa?

A importância da taxa vai depender da finalidade do imóvel, pois é necessário saber o valor que o seu bem tende a ter no futuro mesmo que as dinâmicas próprias do mercado venham a afetar essa estimativa.

Saber a taxa de depreciação para fins residenciais é importante porque pode ajudar a indicar o valor máximo a ser investido em uma eventual reforma. Isso se deve ao fato de que, embora os imóveis mais antigos tenham um valor mais baixo, eles podem precisar de alguma manutenção ou reparo.

Quais fatores mais influenciam a depreciação de imóveis?

Como você viu até aqui, a taxa e depreciação de imóveis é importante não só para conhecer o valor de venda de um imóvel, mas também para prevenir que ele sofra uma queda alta. Isso porque, apesar de alguns fatores serem externos e, consequentemente, difíceis de serem controlados, outros fatores são internos. Assim, você pode intervir em alguns deles, diminuindo a depreciação do seu imóvel.

Veja agora alguns dos fatores que influenciam no cálculo dessa taxa em imóveis residenciais!

Estado de conservação

Assim como um eletrodoméstico ou um computador, os imóveis também precisam de manutenção para garantir que se mantenham bem conservados e tenham uma vida útil maior. As construções duram muitas décadas, mas, com o passar do tempo, os materiais utilizados podem cair em desuso. Dependendo do tipo de revestimento, ele sofre com trincas, descascamento, estufamento ou fica manchado e desbotado.

Quando acumulados, esses desgastes ficam bastante visíveis e são percebidos por quem está comprando um imóvel. Eles causam uma sensação de desconfiança em relação aos cuidados com o edifício ou o apartamento. Assim, uma forma de reduzir a depreciação de imóveis é realizar manutenções periódicas no apartamento, nas áreas comuns e fachadas. Dessa maneira, você vai conseguir reparar os danos e deixar o imóvel bem conservado.

Documentação irregular

No Brasil, há uma grande burocracia para compra ou aluguel de imóveis. Diante disso, outro fator que influencia diretamente na taxa de depreciação de imóveis é a documentação irregular, atrasada ou incompleta. Quando estão atrasados, esses documentos podem gerar um trabalho extra que é inconveniente para o comprador do apartamento.

Por isso, mantenha as documentações do seu imóvel em dia — tais como o registro e a matrícula do imóvel, e impostos como IPTU e taxa de condomínio pagos.

Mudanças na região do entorno do imóvel

A infraestrutura do entorno do imóvel é um fator que está fora do nosso controle, mas exerce um papel significativo na depreciação. Imóveis muito distantes de centros comerciais, restaurantes e infraestruturas de transporte coletivo têm valores de venda menores.

Fora isso, quando o imóvel está bem localizado, ele também pode sofrer depreciação se a vizinhança se tornar muito barulhenta ou se a poluição do ar aumentar muito no local. Isso acontece porque, além de interferirem na saúde e qualidade de vida, esses fatores também podem gerar um incômodo aos moradores, fazendo com que a negociação do imóvel se torne mais difícil.

A segurança do bairro também é um fator muito avaliado por quem pretende comprar um apartamento, principalmente no caso de famílias com crianças. Nesse sentido, bairros mal iluminados, sem vigilância ou com alto índice de criminalidade são mais desvalorizados, o que interfere na depreciação do imóvel.

Investimentos para reforma

Realizar investimentos na área interna do apartamento ou da casa também é importante para evitar uma desvalorização muito alta. Entretanto, reformas muito extensas, que modifiquem muito a planta original do apartamento, podem acabar atrapalhando a negociação.

Desse modo, se o objetivo for personalizar o apartamento, mas contribuir para valorizar o imóvel, foque em reformas para ampliar os cômodos e a integração entre eles, principalmente entre sala e cozinha. Elas são mais fáceis de serem revertidas e contribuem para dar a sensação de amplitude ao espaço.

Procure também investir em uma decoração moderna e neutra, sem muitos exageros. A decoração ultrapassada, com cores fortes ou muitos objetos, pode fazer com que o imóvel se desvalorize, já que causa uma impressão ruim em quem está comprando o apartamento.

Como realizar o cálculo?

Para o cálculo da taxa, podem ser utilizadas várias fórmulas que resultam no coeficiente de depreciação. Esse coeficiente é usado para encontrar o valor atualizado do imóvel. Veja alguns dos principais métodos.

Método da Linha Reta

O método da Linha Reta é um dos mais utilizados para realizar o cálculo da depreciação. O resultado é um valor presente e depreciado, relacionado à idade real do bem na época em que foi feita a avaliação. A fórmula consiste em:

Vx = [(N – X)/N] * Pd + Pr

Onde:

  • Vx é o coeficiente de depreciação;

  • Pd é a parcela depreciável, apresentada em decimal;

  • Pr é a parcela residual, também apresentada em decimal;

  • N é a vida útil o imóvel;

  • X é a idade real.

Um exemplo de aplicação desse método pode ser observado na seguinte situação: qual seria o valor do coeficiente para um imóvel que tenha 25% do valor residual, 20 anos de idade real e 70 anos de vida útil?

Vx = [(70 – 20)/70] * 0,75 + 0,25

Vx = 0,786

O valor encontrado foi de 0,786. Ele é multiplicado pelo valor que o imóvel tinha quando era novo. Se o bem for de R$ 200 mil, então 200.000 x 0,786 = 157.200. Ou seja, o valor depreciado é de R$ 157.200.

Método da Linha Reta (Variante)

O método da Linha Reta tem uma variante que é expressa e calculada por meio da seguinte equação:

D = [(i – 5) / 5] * 7%

Onde:

  • D é a depreciação total;

  • i é a idade real;

  • 5 é a estimativa de um intervalo de 5 anos;

  • 7% é a taxa de depreciação durante esse intervalo de tempo.

O coeficiente de depreciação (KD) é encontrado por KD = (1 – D). Usando como exemplo um bem que tem 20 anos de idade real, veja como fazer o cálculo:

D = [(20 – 5) / 5] * 0,07

D = 0,21

KD = 1 – 0,21 = 0,79

Portanto, o resultado encontrado é de 0,79 e ele é multiplicado ao valor de novo do imóvel para encontrar o preço depreciado no mesmo.

Método de Kuentzle

Essa técnica se baseia em uma depreciação que se distribui ao longo da benfeitoria seguindo as ordenadas, em que as menores depreciações ocorrem na fase final e as maiores, na fase inicial. O método de Kuentzle é compatível com o desgaste progressivo da edificação, que pode ser medido pela fórmula:

Kd = (N^2 – X^2) / N^2

Nesse caso:

  • Kd é o coeficiente;

  • N é a vida útil do bem;

  • X é a idade no momento da avaliação.

Para aplicar esse método, tome como exemplo um caso em que a idade do imóvel é de 25 anos e a vida útil dele tem a expectativa de 70 anos.

Kd = (70^2 – 25^2) / 70^2

Kd = (4900 – 625) / 4900

Kd = 0,872

O resultado encontrado é aplicado no valor inicial da benfeitoria.

Método do valor decrescente

Por fim, existe o método do valor decrescente, que se baseia na seguinte fórmula:

Kd = (1 – R)^x

Nessa equação, os dados são:

  • Kd é o coeficiente de depreciação;

  • R é a razão de depreciação;

  • x é a idade real do imóvel.

Para aplicar o método, veja o exemplo em que a idade do bem é de 20 anos e a razão de depreciação, 15%.

Kd = (1 – 0,015)^20

Kd = 0,739.

O coeficiente encontrado por esse método é de 0,739. Com a finalidade de encontrar a depreciação, ele é multiplicado, assim como todos os outros, pelo valor do imóvel.

É muito importante que você avalie a situação de modo a conseguir escolher o método mais eficaz para atender às suas necessidades. Agora que já sabe como funciona a depreciação de imóveis e quais são os principais métodos utilizados, ficou mais fácil fazer a avaliação do seu bem para poder realizar uma boa negociação, seja para compra, investimento ou venda.

Gostou de aprender um pouco mais sobre a taxa de depreciação de imóveis e quer ver mais conteúdos como este? Então, confira também as 6 taxas de imóveis novos que precisam ser pagas.

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