(ESTENDER + 1000 PALAVRAS) Contrato de exclusividade imobiliária: o que é e como funciona?

(ESTENDER + 1000 PALAVRAS) Contrato de exclusividade imobiliária: o que é e como funciona?

Muitas são as incertezas do proprietário ao colocar um imóvel à venda. Uma dessas dúvidas está relacionada à intermediação do negócio, especificamente se é ou não vantajoso fechar contrato de exclusividade imobiliária. Tal instrumento legal autoriza que apenas uma agência específica possa vender sua casa ou apartamento por determinado prazo.

Embora esse método pareça um pouco arriscado, ele tem inúmeras vantagens. De outro modo, se o seu imóvel está à venda em várias agências, isso pode desencorajar o agente imobiliário. Afinal, depois de todo o esforço, outra pessoa pode receber o prêmio.

Quer saber se o contrato de exclusividade compensa e quais os cuidados ao assiná-lo? Continue a leitura e conheça os detalhes!

Qual a importância do contrato de exclusividade?

Com certeza, você já deve ter se deparado com algumas histórias de empresas ou corretores imobiliários que investem uma boa carga de trabalho para realizarem a venda de um imóvel e, quando finalmente o comprador faz uma oferta, ele acaba fechando o contrato com um agente diferente.

Mesmo as mais suaves transações imobiliárias podem se tornar uma grande montanha-russa emocional. Portanto, assinar um contrato de exclusividade é essencial nesses momentos.

Basicamente, esse documento é vinculado de maneira jurídica, o qual descreve os direitos e responsabilidades de ambas as partes durante a venda do imóvel por um período específico. Isso significa que você não poderá negociar diretamente com um vendedor e cortar seu corretor ou empresa imobiliária da transação. No entanto, se o agente não estiver atendendo às expectativas, poderá ser demitido pelo proprietário.

Esse é o método mais utilizado entre proprietários e corretores, permitindo ao agente ou à empresa um controle total sobre a transação e os direitos à comissão estabelecida assim que o imóvel for vendido.

Quando há o direito exclusivo da venda, o agente pode comercializar a casa e receber a comissão, caso a transação seja fechada dentro do prazo determinado. Contudo, qualquer erro nos termos podem afetar o resultado da venda, por isso, é fundamental entender o que está assinando.

O que está incluso no contrato de exclusividade?

O contrato de exclusividade envolve tudo, desde a descrição do imóvel até a compensação do agente imobiliário. Essencialmente, estabelece os termos de como o corretor pode promover o seu imóvel com o marketing na internet, cartazes de vendas, entre outras formas de divulgação.

Também são obrigatórios alguns elementos importantes, como deveres do corretor e do proprietário, cláusula de comissão, cláusula de cancelamento e prazo do contrato. Ainda, é essencial incluir a descrição do imóvel (incluindo o seu número de matrícula) e cláusula ou termo de exclusividade.

Você também concederá aos agentes o direito de usar imagens, vídeos, planta baixa, apresentar o imóvel para potenciais compradores e quaisquer outros elementos sujeitos aos direitos autorais relacionados à propriedade, conforme o Conselho Regional de Fiscalização do profissional Corretor de Imóveis.

Você deve assinar esse tipo de contrato?

Caso queira vender sua casa ou seu apartamento em parceria com um agente imobiliário, você absolutamente tem que assinar um acordo de exclusividade, mas se optar pela venda particular não precisará trabalhar com um agente imobiliário e, por essa razão, a assinatura é desnecessária.

É bom destacar que um contrato de exclusividade é válido a partir da data em que você o assina até a sua expiração, que dependerá de alguns fatores e varia de acordo com a situação, como a condição da casa, o mercado imobiliário atual e as necessidades do proprietário. Normalmente, dura de um a seis meses a partir do momento em que é colocado no mercado.

Como é a cláusula de exclusividade?

Quando inserido no contrato de corretagem imobiliária, esse dispositivo proíbe que o dono do imóvel feche outras parcerias na busca da venda do seu bem. Isso, durante um prazo a ser combinado entre ambas as partes, é fixado no ato da contratação. A anotação tem valor legal, estando prevista no Código Civil, e serve para garantir direitos do vendedor e do agente corretor.

Para quem vende, significa a obrigação de pagar comissão integral ao intermediador da transação imobiliária quando o fechamento ocorrer no tempo de duração da exclusividade.

Já para o corretor, a cláusula implica na exigência de procurar o melhor negócio para seu cliente, de acordo com as expectativas e interesses que ele manifestar.

O que pode ser negociado nesse acordo?

No mercado imobiliário, tudo é negociável. Caso sinta-se desconfortável com determinados termos, converse com o seu agente imobiliário, considerando que algumas ressalvas podem impedir o trabalho do seu corretor. Aqui estão algumas questões comuns de serem negociadas em um contrato.

Data da expiração

Os corretores imobiliários querem ter certeza de que venderão sua casa, portanto, eles podem querer uma data de validade maior para terem tempo suficiente.

No entanto, se você acredita que sua casa é particularmente especial e pode vender mais rápido do que o prazo sugerido, você tem o direito de negociar. A maioria dos agentes imobiliários vai ouvir as preocupações de um proprietário e encontrar uma maneira de se comprometer.

Comissão

A maioria das comissões está entre 4% e 6%. A porcentagem é decidida ao assinar o contrato de exclusividade e não pode ser alterada depois de assinado. Legalmente, você pode negociar um percentual de compensação, mas é possível que afete a venda, e seu agente imobiliário não precisa aceitar esses termos.

Considerando que um grande pedaço de taxas de agente imobiliário vai para o marketing de sua casa, reduzir a comissão pode diminuir a qualidade desse serviço.

Deveres

Os deveres do corretor e do vendedor incluem itens como listar o endereço da página inicial do site da imobiliária, instalar uma placa de “vende-se”, entre outros. Sendo assim, se você tiver algum problema com essas condições ou com as outras obrigações listadas no contrato, poderá negociá-las com seu corretor imobiliário ou com a própria imobiliária.

Quais os cuidados necessários antes da assinatura?

É importante entender que um contrato de exclusividade é juridicamente vinculado para proteger um grande investimento financeiro. Pensando nisso, é imprescindível fazer uma análise minuciosa antes de conceder seu imóvel. Dessa forma, terá a chance de se salvar de uma experiência negativa e trabalhar com um agente imobiliário experiente e de alto desempenho.

Verifique a licença do agente imobiliário

Essa é uma formalidade que muitas pessoas acabam não prestando a devida atenção, mas você deve se certificar de que o profissional escolhido está legalmente autorizado a vender imóveis em sua região.

Pesquise se é agente imobiliário em tempo integral

Embora muitos corretores de meio período também façam um excelente trabalho, talvez não consigam dedicar tempo suficiente à sua venda. Claro, se o prazo estabelecido for longo, é provável que isso não seja um problema. Entretanto, caso seja mais curto, é importante contratar alguém em tempo integral.

Veja as suas avaliações

Um agente imobiliário experiente terá certo número de avaliações de clientes para apoiar sua reputação. Dessa forma, se você não for capaz de encontrar nenhum comentário online sobre ele, peça que o corretor forneça uma lista de referência de clientes confiáveis.

Não faça pagamentos antes da venda

Você nunca deve pagar um corretor antes que seu imóvel seja vendido. Caso um agente solicite um pagamento antes da assinatura do contrato, não assine e procure por outro profissional.

Negocie os termos

Caso não sinta-se confortável com os termos do contrato de exclusividade, peça ao agente imobiliário para alterá-los. Um corretor de primeira linha estará disposto a se comprometer com as necessidades do cliente, tenha certeza disso!

Avalie a data de validade do contrato

Esteja ciente da data de expiração do contrato de exclusividade. Portanto, se o contrato durar mais do que você imaginou, não o assine até que você informe seu ponto de vista ao seu agente imobiliário.

Conheça a comissão

Certifique-se de que a comissão escrita no contrato seja o valor pelo qual você e seu agente concordaram na primeira reunião. Da mesma forma, se você fizer alterações no contrato, não o assine até que tudo seja corrigido.

Observe se há um período de proteção

Em alguns contratos há um termo sobre o período de proteção, o qual funciona para proteger o agente imobiliário, pois durante alguns dias após a expiração do contrato, se um dos possíveis compradores que o agente abordou resolver fechar negócio, você ainda deverá a comissão estipulada. Veja se há essa observação e quantos são os dias desse período.

Quais são as vantagens da exclusividade para o proprietário?

Diversas vantagens funcionam como estímulo à assinatura de um contrato de exclusividade imobiliária. É bem provável que a imobiliária prefira esse tipo de serviço, uma vez que garante mais benefício aos vendedores, como a garantia de maior atenção por parte da corretagem que se empenha mais no atendimento ao cliente. Essa dedicação maior acaba traduzida em vários ganhos.

Garantia de maior segurança

A certeza de ser o único a trabalhar um imóvel é normalmente acompanhada de responsabilidades muito maiores por parte do agente imobiliário. Por isso, ele vai tomar todo o cuidado com o bem, muitas vezes, inclusive, verificando a idoneidade dos interessados em conhecê-lo.

O contrato de exclusividade dá ao corretor o controle e a confiança necessária para abordar abertamente os melhores clientes, isto é, aqueles que são mais qualificados para a compra de um imóvel. Como existe uma meta a ser cumprida, a apresentação é realizada de maneira adequada e completa para que a transação seja concluída no prazo estipulado na reunião.

Pelo contrário, um contrato aberto não conta com o mesmo zelo. Inclusive, constitui sério perigo, principalmente se o vendedor ainda reside no local. Esse baixo comprometimento aumenta também a possibilidade de a movimentação das visitas provocar danos, sujeira e reclamações de vizinhos — especialmente em se tratando de apartamentos.

Mais investimento por parte do agente imobiliário

A garantia de remuneração pela venda do bem leva o agente imobiliário a investir mais tempo e recursos para chegar a um fechamento. Desse modo, ele vai fazer o possível para dar a devida exposição ao imóvel, bem como acompanhar cada etapa da negociação com perseverança.

A maioria das transações falha devido às informações incompletas ou imprecisas sobre a propriedade. Contudo, os melhores corretores fazem um trabalho cuidadoso, exigindo detalhes sobre o imóvel para anunciá-lo por meio de uma boa descrição e imagens atrativas.

Causar impressão de que o imóvel é bom negócio

O anúncio da exclusividade de venda tende a agregar uma excelente imagem ao imóvel. Isso porque comunica que seu dono escolheu um só mediador para cuidar daquela casa ou apartamento, ficando tranquilo para esperar pelos resultados.

Em contrapartida, um imóvel divulgado por muitas imobiliárias, deixa a fachada repleta de placas anunciando sua disponibilidade. O efeito provocado é de urgência na venda. Essa situação costuma atrair a atenção dos especuladores, abrindo um verdadeiro leilão de barganhas.

Atendimento diferenciado para o interessado na compra

Corretores apressados que mostram o imóvel de qualquer jeito têm muito menos chance de concretizar uma venda, diferentemente do profissional com total interesse na transação.

Claro que o segundo caso geralmente descreve um agente ligado ao imóvel por contrato de exclusividade. Incentivado pela garantia do pagamento da comissão, seu empenho no atendimento ao potencial comprador tende a ser absoluto.

Essa postura torna mais provável uma negociação com o resultado que o proprietário espera, ou seja, a conclusão de um bom negócio.

Relacionamento produtivo com o vendedor

Ao trabalhar com um contrato de exclusividade, o agente imobiliário tem como prioridade o seu interesse. Isso evita incertezas de ambas as partes, uma vez que esse recurso cria um relacionamento mutuamente produtivo que permite a venda da casa ou apartamento pelo valor máximo no menor tempo possível.

Optando por esse estilo de acordo, você libera o corretor para utilizar todos os recursos na venda do seu imóvel. Ainda estabelece uma relação de confiança entre agente e vendedor. É importante lembrar que esse relacionamento é fundamental durante o processo de fechamento da venda. Desse modo, todos trabalham de maneira eficaz e responsável.

O que acontece caso não haja um contrato de exclusividade?

Sem um contrato de exclusividade, o proprietário pode comercializar sua casa sem vínculo com empresa ou agente imobiliário. Como o dono do imóvel não é representado, a sua casa será distribuída entre vários corretores que terão a oportunidade de trazer potenciais compradores.

Quando a venda é fechada, a comissão é paga apenas ao agente que trouxe o cliente. No entanto, se o vendedor encontrar o comprador por conta própria, não terá o compromisso de compensar ninguém pela venda.

A vantagem de não haver contrato exclusivo é que aumenta a competitividade entre os profissionais, em consequência, a urgência da venda. Por outro lado, você pode não conseguir uma boa oferta, já que os agentes possivelmente estarão mais interessados em encontrar um comprador para oferecer um preço acessível e persuadi-lo a aceitar, em vez de buscar por uma ótima oferta para você.

Muitos compradores podem interpretar que a existência de vários corretores como um sinal de que a casa é difícil de ser vendida, o que leva a acreditar que há algo errado com ela ou que a construção é superfaturada. Além disso, os corretores certamente vão priorizar os empreendimentos que contam com um contrato de exclusividade.

Agora que você conhece a finalidade e os benefícios do contrato de exclusividade na hora de vender o seu imóvel, curta nossa página no Facebook e acompanhe as nossas atualizações!

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